Ressaltamos, neste informativo, notícia veiculada no site do Superior Tribunal de Justiça, em 17.02.2013, na qual é feita uma análise das soluções que vêm sendo aplicadas pelo Tribunal da Cidadania aos conflitos relativos ao direito de vizinhança.

Tal ramo do direito se preocupa em disciplinar as limitações ao exercício do direito de propriedade decorrentes da necessidade de convivência harmônica entre habitantes de imóveis próximos, prevenindo e impedindo interferências indevidas – isto é, abuso de direito. Ao contrário das servidões que conferem vantagens aos proprietários, o direito de vizinhança almeja evitar prejuízos.

Com base nisso o STJ já decidiu inúmeras disputas entre vizinhos, permitindo uma visão ampla sobre o posicionamento da Corte a respeito da matéria. Vejamos.

A Terceira Tuma, em decisão da Ministra Nancy Andrighi – divergente do voto do Relator, mas que foi acompanhada pelo restante da Turma -, considerou a existência de servidões legais – equivalentes aos direitos de vizinhança que decorrem da lei – e servidões convencionais ou propriamente ditas – correspondentes aos direitos de vizinhança que decorrem do consentimento das partes.

No caso analisado pela Terceira Turma, discutia-se a possibilidade de preservação de vista privilegiada de um morador para a Lagoa Rodrigo de Freitas, em detrimento do desejo do vizinho de manutenção de um muro entre as propriedades.

A Ministra esclareceu que, realmente, não há no direito de vizinhança norma que garanta a preservação de vista; porém, no caso, considerando que as partes celebraram acordo para a redução da altura do muro, ela entendeu que – em que pese isso tenha sido cumprido – a plantação de trepadeiras e árvores no local também deveria ser impedida, uma vez que foi ajustada uma servidão convencional, da qual decorre a obrigação de ser respeitada a vista da paisagem.

Referido entendimento da Ministra, de que os direitos de vizinhança são servidões legais, é acompanhado por parte da doutrina; contudo, não é pacífico. O Ministro Luis Felipe Salomão, por exemplo, discorda, defendendo que as servidões distinguem-se dos direitos de vizinhança em inúmeros pontos.

Tal controvérsia fica clara no julgamento do REsp 207.738, no qual a Quarta Turma considerou que a construção de uma parede que obstruía a ventilação e iluminação do prédio vizinho diz respeito a uma servidão predial e não guarda nenhuma relação com os direitos de vizinhança.

Os conflitos entre vizinhos geram, sem dúvidas, aborrecimentos para todas as partes envolvidas. Todavia, nem sempre esses dissabores do cotidiano conduzem ao dano moral.

A existência de infiltração que prejudica imóvel vizinho, por exemplo, não é tratada pelo STJ de forma uníssona no que tange à ocorrência de prejuízo moral indenizável.

Há precedentes no sentido que de uma situação como essa não gera abalo moral capaz de ensejar uma indenização, a qual é devida – conforme reconheceu a Terceira Turma – apenas se houver grande constrangimento em virtude, por exemplo, de diversas tentativas infrutíferas de solução amigável.

No que concerne ao direito de passagem forçada – tema do direito de vizinhança – a jurisprudência do STJ tem apontado para a necessidade de comprovação de que o imóvel se encontra encravado, ou seja, de que não há acesso por via pública ou que a saída é insuficiente ou, ainda, que para alcançá-la ou ampliá-la o proprietário arcará com despesas onerosamente excessivas.

Segundo o Ministro Ari Pargendler, relator do REsp 316.336 – no qual foi concedido ao dono de uma fazenda o direito de passagem forçada no terreno vizinho em virtude de um acidente geográfico que encravou o imóvel, isto é, que impossibilitou qualquer acesso à via pública, se não através da construção de duas pontes, aterro e drenagem -, o conceito de imóvel encravado não é absoluto e deve ser analisado à luz do princípio da supremacia do interesse público.

A ocorrência de ruídos constantes em imóvel vizinho, capazes de perturbar a qualidade de vida de morador, também já foi objeto de recurso que chegou ao STJ (REsp 1.096.639).

No caso, o morador de uma quitinete alugada em um prédio comercial insurgiu-se contra os ruídos causados por um equipamento de uma empresa instalada no andar logo acima do imóvel residencial.

No julgamento, a Terceira Turma entendeu pela ocorrência de dano moral indenizável, pois, em que pese o edifício tivesse finalidade exclusivamente comercial, a existência de uma área de uso misto no imóvel foi tolerada pelo condomínio – na medida em que ele próprio anunciou a existência de unidades destinadas à habitação – e, consequentemente, impõem-se regras de convivência harmoniosa entre todos os condôminos.

Em outro caso (REsp 1.125.153) – no qual se discutia a possibilidade de medida cominatória contra locatária de imóvel que se recusava a permitir o acesso de terceiros para limpeza da unidade em razão de regra condominial -, o STJ decidiu pela responsabilidade solidária do proprietário do imóvel na ação cominatória, tendo em vista que o direito de vizinhança decorre da propriedade da coisa e, portanto, como possuidor indireto do bem ele também é parte legítima para responder por eventuais prejuízos.

Por fim, a notícia traz o tema subsolo de imóvel, indicando que o entendimento do STJ caminha no sentido de que a propriedade do subsolo deve ser definida segundo o critério da utilidade, restringindo-a ao proveito normal e atual que pode gozar o proprietário do solo.

Acerca da matéria, a Ministra Nancy Andrighi esclarece que tal critério direcionador está atrelado à garantia da função social da propriedade prevista na Constituição Federal.

Muito embora o assunto objeto da notícia tratada neste informativo não se relacione diretamente com as matérias que exigem a atuação do Ministério Público Estadual, aquele está intimamente ligado à questão da pacificação social.

Acredita-se que o tema tem relevância na atuação preventiva do Promotor de Justiça, como figura de mediação na fase pré-judicial, uma vez que ele, eventualmente, pode receber notícia de fato correlata ao direito de vizinhança.

Haja vista, ainda, que uma das atribuições dos Promotores de Justiça é o atendimento ao público, abrangendo esclarecimentos de dúvidas e formulação de orientações aos interessados, como meio de solucionar questões de forma extrajudicial – ainda que no âmbito estritamente privado -, há que se considerar a expectativa social de que o membro do MP possa apontar caminhos ou soluções.

Em última análise, tendo em conta o elevado e permanente número de conflitos que nascem do cotidiano da vizinhança e que podem gerar, para além das disputas no âmbito do direito civil, condutas antijurídicas de natureza criminal, tem-se a inequívoca relevância do tema na seara ministerial, cujo contato com a população é sempre direto e cuja atuação pode ser de caráter preventivo de situações mais graves, eventualmente decorrentes dos impasses entre vizinhos.

Cordialmente,

Terezinha de Jesus Souza Signorini – Procuradora de Justiça – Coordenadora

Samantha Karin Muniz – Assessora Jurídica

– Referências do informativo:

– Notícia publicada pelo sítio eletrônico do Superior Tribunal de Justiça, em 17.02.2013:
http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=108571#

– REsp 207738/SP:
http://www.stj.jus.br/webstj/processo/justica/detalhe.asp?numreg=199900222962

– REsp 316336/MS:
http://www.stj.jus.br/webstj/processo/justica/detalhe.asp?numreg=200100393560

– REsp 1096639/DF:
http://www.stj.jus.br/webstj/processo/justica/detalhe.asp?numreg=200802186512

– REsp 1125153/RS:
http://www.stj.jus.br/webstj/processo/justica/detalhe.asp?numreg=200901299443