Economia
Leilões de imóveis retomados pela Caixa quase dobra no Paraná
O número de leilões de imóveis de pessoas que não conseguiram pagar financiamentos da Caixa Econômica Federal (CEF) quase dobrou no Paraná no primeiro semestre deste ano em comparação com o segundo semestre do ano passado. De acordo com dados levantados pela Associação Nacional dos Mutuários, entre julho e dezembro de 2018 foram leiloados 252 imóveis no Paraná. No semestre seguinte, de janeiro a junho deste ano, foram 458 leilões no Estado.
A Caixa Econômica, que em 2018 financiou 67, 70% de todos os imóveis alienados no País, não fornece dados sobre a inadimplência por Estado. Entretanto, a associação dos mutuários, que presta auxílio jurídico a pessoas que não conseguem pagar os financiamentos e acionam a Justiça, estima que a inadimplência no Paraná subiu a um nível superior ao número de leilões. Isso porque muitos ainda conseguem refinanciar ou pagar com atraso arcando com os juros.
A crise econômica, que se arrasta desde 2015, é vista como a principal responsável pela dificuldade em honrar financiamentos de imóveis. Aliado a isso, o “boom imobiliário” de 2009 elevou consideravelmente o número de pessoas que conseguiram financiar em um momento em que alcançaram renda e aproveitaram período de estabilidade econômica ocorrido de 2005 a 2012 no País.
Agora, segundo o presidente da associação dos mutuários, Luiz Alberto Copetti, além do desemprego, que atinge 9% dos paranaenses e 13% dos brasileiros, “quem tem renda, tem menos que tinha antes”. “Às vezes a pessoa está empregada e não tem a renda que tinha”, comenta.
A associação que atende os devedores aponta para o crescimento de leiloeiros que acabam lucrando com a crise e alerta que há formas de salvar o financiamento quando a pessoa recebe a orientação adequada. “Com o crescimento dos leilões, começou a aparecer mais leiloeiros. E muitas vezes o imóvel está sendo leiloado sem precisar. Há alguns dias, um mutuário me ligou relatando uma situação que eu nunca tinha visto, dizendo que recebeu uma carta de um leiloeiro. Na carta dizia que ele (mutuário) teria ‘preferência em locar o próprio imóvel’. Claro, isso está na lei, só que a pessoa não precisava passar por isso. A gente procura chamar o mutuário antes que ocorra o leilão, que as pessoas procurem evitar o leilão. Nós temos advogados especializados nisso”, promove.
Para Copetti, entre “30% a 40% das pessoas” que financiaram imóveis hoje já não conseguem pagar.
Mutuário devedor tem duas opções perante a dívida com o banco
A rigor, segundo Luiz Alberto Copetti, perante o banco há duas opções: “incorporação do saldo devedor, (paga uma parcela e incorpora outras três no saldo, por exemplo), que sobe a prestação, e tal, mas é uma alternativa. Outra é a pausa, que é uma de seis meses e outra de um ano, que ele (devedor) pode voltar a pagar depois dentro do saldo devedor. O que é importante é que através da Justiça ele consegue voltar a pagar as prestações”, orienta.
A associação dos mutuários tem 25 anos no Paraná. Copetti afirma, contudo, que é difícil comparar os números de inadimplência no período em razão da variação nos modelos de contrato e contextos econômicos. “Antigamente era outro tipo de contrato, então é difícil. Existia o PES (Plano de Equivalência Salarial), dentro do sistema financeiro de habitação, que capitalizava juros pela tabela. A prestação era corrigida pelo salário, que ele ‘nunca ia quitar’. Agora há o Sistema de Amortização Constante (SAC), dentro do SSI (Sistema Financeiro Imobiliário, a alienação fiduciária, que o banco começa amortizando da primeira até a ultima parcela, com o plano caindo de valor todo mês. O plano é excelente, mas tivemos uma crise violenta no país”, compara.
Os financiamentos imobiliários podem se estender por até 35 anos (420 meses), no máximo, em condição que depende da idade e do quanto o mutuário ganha, por exemplo.
“Como teve uma ‘fábrica de imóveis’ a partir de 2009, em novembro de 2009, que dobrou o valor dos imóveis, por causa do ‘boom imobiliário’, começou a febre de construção, mas como veio crise e desemprego, muito mais gente com financiamento agora não consegue pagar”, lembra.
“Mercado não é só de crise”
O corretor Leandro Ribeiro, proprietário da imobiliária Home4you, destaca que aqueles que tiveram uma boa assessoria imobiliária e souberam investir estão adimplentes e que há um lado positivo no mercado. Para ele, a crise apenas exige assessoria melhor qualificada. “O mercado vem em recuperação excelente. À médio e longo prazo, quem conseguiu e está conseguindo investir, só vai lucrar com o momento de adaptação. O grande número de ofertas faz as incorporadoras e construtoras reduzirem o preço”, avalia. A crise, segundo ele, também fez aumentar a oferta diversificada de investimento. “As pessoas estão investindo até visando aplicativos, como AirBnb e locação”, aponta. “O mercado imobiliário não para, é dinâmico. Sempre existe um cliente com demanda de um imóvel maior, menor ou que simplesmente busca uma oportunidade de investimento. Tanto em imóveis residenciais, como em comerciais e também para locação de temporada”, pontua.
Com desconto de 26,6% em relação ao valor da tarifa de referência estipulada em edital (R$ 0,14596), a CCR S.A foi a vencedora do leilão do Lote 3 do novo pacote de concessões rodoviárias do Paraná, realizado na sede da B3, a Bolsa de Valores do Brasil, em São Paulo. Ele conecta a segunda cidade mais populosa do Estado, Londrina, com Curitiba e o Porto de Paranaguá. Com a proposta, os descontos em relação às antigas tarifas praticadas no trecho, se estivessem vigentes, podem ser de mais de 50%.
“Hoje damos mais um passo em direção à modernização das nossas rodovias, com muitas obras a um preço justo, em uma grande e transparente disputa na B3. Sem demagogia, sem falsas promessas, estamos tirando do papel o maior pacote de infraestrutura rodoviária da América Latina, o que vai dar mais segurança e agilidade às estradas do Estado”, afirmou Carlos Massa Ratinho Junior (PSD).
O leilão que definiu a vencedora foi disputado por quatro empresas interessadas. Além da CCR, participaram também os consórcios InfraBR V, Infraestrutura PR e Paraná 41 Oportunity.
Durante o leilão, as proponentes apresentaram envelopes com propostas com descontos que variavam de início entre 16,42% e 24,08% em relação à tarifa básica de pedágio. Como a diferença entre as melhores propostas foi menor do que 5%, o certame foi decidido em lances a viva-voz por três das empresas que ofereceram os maiores descontos. A disputa durou mais de 20 minutos, com 22 lances que aumentaram o desconto ofertado em 1,8% até a oferta vencedora da CCR.
O Lote 3 faz parte da Malha Norte, que abrange 22 cidades e faz a ligação do Norte do Estado com o eixo rodoviário da BR-277, chegando até o Porto de Paranaguá. São 569 quilômetros envolvendo as rodovias federais BR-369, BR-373 e BR-376, e as estaduais PR-170, PR-323, PR-445 e PR-090. A previsão é que a concessionária vencedora do leilão invista R$ 9,8 bilhões em obras, além de R$ 6 bilhões em serviços operacionais.
As rodovias atendidas nesse trecho atravessam as cidades de Sertaneja, Sertanópolis, Londrina, Cambé, Ibiporã, Tamarana, Mauá da Serra, Marilândia do Sul, Califórnia, Apucarana, Arapongas, Cambira, Jandaia do Sul, Mandaguari, Ortigueira, Imbaú, Faxinal, Tibagi, Ipiranga, Ponta Grossa, Palmeira e Balsa Nova. A previsão da Agência Nacional de Transportes Terrestres (ANTT) é gerar 143 mil empregos, entre diretos, indiretos e efeito renda.
PRINCIPAIS INTERVENÇÕES — Estão previstos 132 quilômetros de duplicações e 24,6 quilômetros de faixas adicionais. Entre as novidades está o Contorno de Apucarana, no Vale do Ivaí, ligando a BR-369 à BR-376 e com 13,8 quilômetros de extensão. A região também deve ganhar o Contorno de Califórnia, com pouco mais de cinco quilômetros, ligando dois trechos da BR-376.
O Lote 3 também vai concluir a duplicação da Rodovia do Café (BR-376), entre Mauá da Serra e Ponta Grossa. Serão duplicados 52,58 quilômetros da BR-376, divididos em quatro segmentos, passando por Mauá da Serra, Ortigueira e as proximidades de Imbaú.
Dentro das obras previstas neste lote também está a duplicação da PR-445 e da PR-323 entre Cambé, na região Norte, até a divisa com São Paulo. Outra obra importante prevista no contrato é a área de escape na Serra do Cadeado, em Mauá da Serra, que deve ser construída na altura do km 305 da BR-376.
Os contratos preveem que as principais intervenções sejam executadas nos primeiros anos dos 30 de vigência da concessão. A empresa contratada também deverá arcar com os custos operacionais durante o período, o que inclui serviços médico e mecânico, pontos de parada de descanso para caminhoneiros e sistema de balanças de pesagem.
Serão sete praças de pedágio (cinco existentes e duas novas), localizadas em Sertaneja, Mauá da Serra, Ortigueira, Imbaú, Tibagi, Londrina e na Colônia Witmarsum.
NOVIDADES – Segundo a ANTT, os projetos incluem a instalação de câmeras com tecnologia OCR para reconhecimento de placas, detecção automática de incidentes, painéis de mensagem variável, sistema de pesagem automático e monitoramento meteorológico. A conectividade será garantida em toda a concessão.
Esses contratos também permitirão a migração do sistema de cobrança convencional (praça de pedágio) para o sistema eletrônico de livre passagem (Free Flow), a pedido do Governo.
MODELO — A concessão da Agência Nacional de Transportes Terrestres (ANTT) seguiu as mesmas regras dos Lotes 1 e 2, leiloados em 2023 e em operação desde o início deste ano. Os principais pontos defendidos pelo Governo do Paraná e o setor produtivo do Estado desde o início da tramitação do processo eram de aliar preço justo e disputa pela menor tarifa, garantia de obras e ampla concorrência.
A elaboração do programa de concessões foi objeto de um amplo estudo técnico que envolveu a realização de diversas consultas públicas e milhares de colaborações de usuários, batendo o recorde de um processo deste tipo pela ANTT.
OUTROS LEILÕES — Com o fim da concessão do antigo Anel de Integração em 2021, o Governo, em parceria com a ANTT, governo federal e sociedade civil, trabalharam em um modelo inédito no País, unindo rodovias federais e estaduais em um mesmo programa, dividido em seis lotes.
O leilão do Lote 1 aconteceu em agosto de 2023, tendo como vencedor o Grupo Pátria, que deverá investir R$ 7,9 bilhões em obras de melhorias e manutenção em trechos das rodovias BR-277, BR-373, BR-376, BR-476, PR-418, PR-423 e PR-427.
Já o leilão do Lote 2 aconteceu um mês depois, em setembro, vencido pelo Grupo EPR, com investimentos previstos de R$ 10,8 bilhões em obras nas rodovias BR-153, BR-277, BR-369, PR-092, PR-151, PR-239, PR-407, PR-408, PR-411, PR-508, PR-804 e PR-855.
O leilão do Lote 6 acontece na próxima semana, no dia 19 de dezembro, também na B3. São 662 quilômetros das rodovias BR-163, BR-277, PR-158, PR-180, PR-182, PR-280 e PR-483, com investimento de R$ 20 bilhões. Os Lotes 4 e 5 serão leiloadas em 2025.
No total, serão 3,3 mil quilômetros de estradas concedidas à iniciativa privada, sendo 1,1 mil quilômetros destas de rodovias estaduais. Os investimentos devem ultrapassar R$ 60 bilhões durante as três décadas de contrato.
PRESENÇAS — Também participaram do leilão o vice-governador Darci Piana; os secretários estaduais de Infraestrutura e Logística, Sandro Alex; da Fazenda, Norberto Ortigara; do Planejamento, Guto Silva; da Saúde, Beto Preto; o diretor-presidente do DER, Fernando Furiatti; o diretor-presidente da Invest Paraná, Eduardo Bekin; os deputados estaduais Alexandre Curi, Marcelo Rangel, Tiago Amaral, Adriano José e Do Carmo.
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